はじめに
「親が亡くなったけれど、自宅や土地がずっと親名義のまま…」
「売りたいと思っているけれど、登記をどうすればいいか分からない」
こうしたご相談は、浦添市や沖縄全域で非常に多く寄せられています。
実は亡くなった人の名義のままでは不動産は売却できません。
売却を進めるためには、まず相続登記を行い、相続人の名義に変更する必要があります。
この記事では、相続登記が必要な理由から、手続きの流れ、費用相場、実際の事例、売却のステップまで、詳しく解説していきます。
亡くなった人の名義のままでは不動産は売れない
不動産の売却や担保設定、贈与などの取引は、登記簿に記載された名義人が行う必要があります。
しかし、所有者が亡くなっている場合、その方は売却契約を結ぶことができません。
たとえご家族であっても、相続登記を行わない限り売却手続きを進めることはできないのです。
相続登記が義務化された背景
これまでは相続登記をしなくても罰則はなく、「とりあえずそのまま」という方も少なくありませんでした。
しかし、相続未登記の不動産が全国的に増え、**「所有者不明土地問題」**が深刻化しました。
そのため、2024年4月から法律が改正され、相続登記は義務化されました。
- 相続発生から 3年以内に相続登記を行う義務
- 正当な理由なく怠ると 10万円以下の過料
浦添市内でも、この法律改正をきっかけに「早めに登記しないと」とご相談いただくケースが増えています。
相続登記に必要な書類
相続登記を行うには、以下の書類を揃える必要があります。
- 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本・除籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 住民票（名義を取得する方のもの）
- 遺産分割協議書（相続人全員の合意内容を記したもの）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 不動産の固定資産評価証明書
司法書士に依頼するとスムーズに進み、書類の不備でやり直しになるリスクも避けられます。
相続登記の費用相場
相続登記にかかる費用は、大きく分けて次の3つです。
登録免許税
固定資産評価額 × 0.4%
例）浦添市内で固定資産評価額が2,000万円の不動産 → 8万円
司法書士報酬
5万円〜10万円程度が一般的（件数・相続人の人数により変動）
書類取得費用
戸籍や証明書類の発行手数料で数千円〜
👉 合計で 10万円前後〜数十万円 が目安です。
実際の事例（浦添市でのケース）
事例①：一軒家の相続
浦添市内で、父親名義の戸建てが残されたケース。
相続人は子ども3人。遺産分割協議を行い、長男が不動産を相続して売却を希望しました。
- 相続登記費用：約12万円
- 査定価格：2,200万円
- 売却までの期間：登記完了後、約3か月
スムーズに売却でき、相続人全員で代金を分配することができました。
事例②：相続人が多い土地
浦添市近郊で、祖父母名義の土地が放置されていたケース。
相続人が世代を超えて20人以上に膨れ上がり、全員の同意を得るのに大変な労力がかかりました。
最終的に、司法書士と不動産会社が間に入り、合意形成をサポートすることで売却が実現しました。
👉 早めに相続登記をするかどうかで、難易度は大きく変わります。
相続不動産を売却する流れ
相続登記を終えた後、不動産売却は次のステップで進みます。
- 不動産会社へ査定依頼
浦添市内の相場を調べ、売却価格を決定。 - 媒介契約の締結
専任媒介・一般媒介などの契約を結ぶ。 - 販売活動
広告、ポータルサイト掲載、現地案内など。 - 売買契約の締結
買主が決まり、契約書を交わす。 - 決済・引渡し
残代金を受け取り、物件を引き渡す。
相続登記を放置するとどうなる？
- 売却できない
- 相続人が増える（代替わりで数十人に）
- 管理が行き届かず荒れ地化する
- 固定資産税の負担だけが続く
- 親族間のトラブルにつながる
特に沖縄では土地が親族単位で共有されているケースが多く、放置は大きなリスクです。
専門家に相談するメリット
- 司法書士による登記手続きの代行
- 不動産会社による査定・売却サポート
- 税理士による相続税の相談
ワンストップで相談できる体制を整えておくと、安心して手続きを進められます。
まとめ
- 亡くなった人の名義のままでは不動産は売却できない
- 2024年から相続登記は義務化され、3年以内に手続きが必要
- 費用相場は 10万円前後〜数十万円
- 放置すると相続人が増え、売却が困難に
- 専門家に相談しながら早めの対応が重要
浦添市・沖縄エリアで不動産の相続や売却でお困りの方は、ぜひハウスドゥサンパーク通り浦添へご相談ください。
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