離婚を考える際に、意外と大きな問題になりやすいのが「今住んでいる家をどうするか」です。
特に、住宅ローンがまだ残っているマイホームの場合は、
- 離婚後もどちらかが住み続ける
- 夫婦のどちらかが家を引き取る
- 売却してローンを返済する
- 売却しても住宅ローンが残ってしまう
など、さまざまな選択肢があります。
「離婚することになったけれど、住宅ローンが残っている家をどうすればいい？」とお悩みの方は、まず現在の住宅ローン残高と不動産の売却価格を確認することが大切です。
🏠 まず確認したい「住宅ローン残高」と「家の売却価格」
住宅ローンが残っている家を売却する場合、基本的には売却代金などを使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ引き渡す流れになります。
そのため、まずは
①住宅ローンの残高
②現在の家の査定価格
を確認してみましょう。
例えば、
住宅ローン残高：3,000万円
不動産の査定価格：3,500万円
であれば、売却代金からローンを返済しても、諸費用を考慮したうえで手元に残る可能性があります。
一方、
住宅ローン残高：3,000万円
不動産の査定価格：2,500万円
の場合は、売却価格だけでは住宅ローンを完済できません。
このようなケースでは、自己資金を追加して完済する方法や、金融機関への相談が必要になる場合があります。
💡 「ローンが残っているから売れない」とは限りません
「住宅ローンが残っているから家を売却できない」と思われる方もいらっしゃいますが、住宅ローンが残っていることだけを理由に売却できないわけではありません。
重要なのは、売却後に住宅ローンをどのように返済するかという点です。
不動産会社に査定を依頼することで、
「今売ったらいくらくらいになるのか」
「ローン残高との差額はどのくらいなのか」
「売却に必要な諸費用を含めるとどうなるのか」
といった具体的な資金計画を考えやすくなります。
🏡 離婚後もどちらかが住み続ける場合は？
「子どもの生活環境を変えたくない」「今の家に住み続けたい」などの理由から、離婚後も夫婦のどちらかが家に住み続けるケースもあります。
ただし、
- 不動産の名義
- 住宅ローンの契約者
- 連帯保証人・連帯債務者
- 住宅ローンの残高
- 財産分与
など、確認しておきたいポイントが複数あります。
単純に「家をもらう・住み続ける」というだけでは済まない場合もあるため、離婚協議書や財産分与などについては、弁護士・司法書士などの専門家への相談もおすすめです。
💰 売却した場合の税金にも注意
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から**最高3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」**があります。
ただし、誰でも必ず利用できるわけではなく、居住状況や売却時期など、さまざまな要件があります。
また、共有名義の場合は、共有者ごとに特例の適用について判定されます。
さらに、住宅ローン残高よりも安い金額で売却して損失が出た場合でも、一定の要件を満たせば、譲渡損失を給与所得などと損益通算したり、翌年以後3年間繰り越したりできる特例があります。現在の制度では、一定の要件のもと令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象とされています。
税金については個々の状況によって適用される制度が異なるため、税理士・税務署などの専門家へ確認することをおすすめします。
🔍 離婚に伴う不動産売却で確認しておきたいこと
売却を検討する場合は、次の項目を整理しておくとスムーズです。
CHECK POINT
☑ 不動産の名義は誰になっている？
☑ 住宅ローンの名義は誰になっている？
☑ 住宅ローンの残高はいくら？
☑ 連帯保証・連帯債務になっている？
☑ 現在の不動産価格はいくらくらい？
☑ 売却した場合、ローンを完済できる？
☑ 売却後の手取りはいくらくらい？
☑ 財産分与について夫婦間でどのように整理する？
☑ 税金や登記について専門家に確認した？
特に、「不動産の名義」と「住宅ローンの名義」は別々に確認することが大切です。
🤝 まずは「売る・売らない」を決める前に査定を
離婚に伴う不動産については、「売却するかどうかまだ決まっていない」という段階でも、まず査定をして現在の価値を把握しておくと、その後の選択肢を整理しやすくなります。
「ローンが残っているけど、売ったらどうなる？」
「今の家はいくらくらいで売れる？」
「売却した場合、ローンを完済できそう？」
そんな疑問があれば、まずはお気軽にご相談ください。
不動産会社では、現在の不動産相場や査定価格、売却にかかる費用などを確認しながら、売却した場合の資金計画を一緒に整理することができます。
なお、財産分与・離婚協議・登記・税金などについては、弁護士・司法書士・税理士・税務署など、それぞれの専門家への相談が必要となる場合があります。
👨💼 担当者の一言
「離婚することになったら、家はどうすればいいんだろう？」
不動産のことだけでなく、住宅ローンや名義、財産分与など、いろいろなことを同時に考えなければならず、不安に感じる方も多いと思います。
だからこそ、いきなり「売る・売らない」を決めるのではなく、まずは今の家がどのくらいの価格で売れるのかを知ることから始めてみてはいかがでしょうか？
査定をすることで、売却した場合のローン返済や手取り額など、今後の選択肢が見えてくることがあります。
「まだ売却すると決めていないけど、相談してもいい？」もちろん大丈夫です！😊
大切な不動産だからこそ、一つひとつ状況を整理しながら、お客様に合った方法を一緒に考えていきます。
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