こんにちは！
ハウスドゥ サンパーク通り浦添です🏡
「訳あり物件って、
どうやって査定されているんですか？」
実はこの質問、
通常の物件以上に“査定の中身”で金額差が出ます。
今回は、
✔ 不動産会社が実際に見ている査定ポイント
✔ 査定額が下がる理由
✔ 売主様が事前にできる対策
を分かりやすく解説します。
■ そもそも「訳あり物件」とは？
査定実務でいう訳あり物件とは、
✔ 心理的瑕疵
✔ 物理的瑕疵
✔ 法的瑕疵
✔ 環境的要因
など、価格や売却期間に影響する要素がある物件です。
■ 訳あり物件の査定で必ず見られる7つのポイント
① 瑕疵の「種類」と「重さ」
最も重要なポイントです。
✔ 心理的瑕疵（孤独死・自殺・事件）
✔ 物理的瑕疵（雨漏り・傾き・シロアリ）
✔ 法的瑕疵（再建築不可・違反建築）
👉 同じ訳ありでも、内容次第で査定額は大きく変わります。
② 瑕疵が発生した「時期」と「経過年数」
心理的瑕疵の場合は特に重要。
✔ 発生からの年数
✔ 社会的影響の有無
年数が経っているほど、
市場への影響は小さくなる傾向があります。
③ 立地・需要とのバランス
訳ありでも、
✔ 駅近
✔ 商業施設近く
✔ 学区が良い
など、需要が強いエリアは価格が落ちにくいです。
👉 立地の強さは、瑕疵を補う最大の武器。
④ 建物・土地の「資産性」
査定では、
✔ 建物価値があるか
✔ 土地としての価値が高いか
を切り分けて考えます。
特に戸建てでは、
「建物は評価ゼロでも、土地は高評価」
というケースも多くあります。
⑤ 告知内容の整理状況
✔ 事実関係が明確か
✔ 告知文が整理されているか
ここが曖昧だと、
リスクを見越して査定額が下がることがあります。
👉 正確な情報提供＝査定アップにつながることも。
⑥ 売却方法（仲介 or 買取）
査定額は、
✔ 仲介想定価格
✔ 買取想定価格
で大きく異なります。
「査定が安い」と感じる場合、
買取価格を提示されているだけのケースも多いです。
⑦ 売主様の希望条件
✔ 売却期限
✔ 現金化のスピード
✔ 近隣配慮の有無
これらも査定に影響します。
👉 「早く売りたい」＝価格調整が必要な場合も。
■ 査定額が下がりやすいNGパターン⚠
❌ 瑕疵を後出し
❌ 「言わなくていいと思った」
❌ 情報が曖昧
👉 不信感＝リスク＝査定減額
これが現実です。
■ 売主が事前にできる3つの対策
① 瑕疵内容を整理しておく
✔ 何があったか
✔ いつ・どこで
✔ 現在の状況
これだけでも査定精度が上がります。
② 修繕・クリーニングを検討
小さな改善でも、
✔ 印象UP
✔ 買主の不安軽減
につながります。
③ 複数の査定意見を聞く
訳あり物件は、
不動産会社ごとに評価が違うのが特徴です。
👉 1社だけで判断しないのが鉄則。
■ 訳あり物件こそ「査定力」で差が出る
訳あり物件の査定は、
✔ 知識
✔ 経験
✔ リスク判断
が結果を左右します。
一律で「安い」と言われた場合、
それは“査定”ではなく“買取前提の提示”かもしれません。
■ ハウスドゥ サンパーク通り浦添の査定方針
当店では
✔ 瑕疵内容を正確に整理
✔ 仲介・買取を同時比較
✔ 売却後トラブルゼロを最優先
した査定をご提案しています。
■ まとめ
✔ 訳あり物件の査定は7つのポイントで決まる
✔ 瑕疵の内容と整理が最重要
✔ 立地と需要は大きな武器
✔ 複数の選択肢を持つことが大切
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🏠 沖縄県浦添市城間4丁目6-2
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