那覇市の不動産売却・査定はハウスドゥ サンパーク通り浦添｜一戸建て・土地・マンション対応

～実際の相談事例付き・浦添市の不動産売却ガイド～ こんにちは！ハウスドゥ サンパーク通り浦添です😊 住まいの「困りごと」で特に多いのが、近隣トラブルに関するご相談。騒音、ゴミ出し、駐車場、境界、ペット問題…など、「ここさえなければ快適なのに…」というお声を本当に多くいただきます。 今回は、近隣トラブルがある家を売りたい方へ向けたロングガイドとして・実際にあった相談事例・売却前に知っておきたい注意点・価格への影響・スムーズに売るポイントをまとめました。 1️⃣ 近隣トラブルがあっても家は売れる？ 結論は 「売れます！」ただし、通常の売却よりも「対応方法」が重要になります。 近隣トラブルには大きく5つのパターンがあります👇 ・生活音トラブル（深夜の騒音・足音 など）・駐車場トラブル（無断駐車・車幅問題）・ゴミ出しルール・清掃トラブル・境界・庭木の越境問題・特定の住民との関係悪化 これらは、売却の際に 正しく整理・説明することで大きな問題にならずに売却が可能です✨ 2️⃣ 売却時に必ず知っておくべき「告知義務」 不動産売却では、買主が判断するために必要な情報は**売主が事前に伝える義務（告知義務）**があります。 ▶ 告知すべき可能性が高い内容 ・継続している騒音トラブル・隣人からのクレーム、嫌がらせ・境界をめぐるトラブル・管理組合・自治会に記録が残っている揉め事 ▶ 告知しなくても良いことが多い内容 ・小さな生活音（一般的な範囲）・昔あったが既に解決済みの軽微な問題・単発のトラブルで継続していないもの ※ここは専門知識が必要なので、個別に判断します。 3️⃣ 【事例紹介】実際にあったご相談 3選 浦添市周辺で実際に多かった事例を、個人が特定されない形で紹介します。 ⭐事例①：マンションで上階の生活音に悩まされ売却へ 〜適切な告知＋ターゲット変更でスムーズ売却〜 ご相談内容👇「夜間の生活音が気になり眠れない日が続き…子どもにも影響が出たため引っ越したい」 調査すると、・確かに夜間の音が気になる・管理会社に記録は残っていない・売却時は“たまに気になるレベル”の表現が適切 ポイントは👇✔ 音に敏感でない購入層へ販売戦略を変更✔ ファミリー層より“投資用”にシフト✔ 室内コンディションが良く価格も魅力的 結果：5ヶ月以内に成約✨買主様も了承のうえでご購入いただき、トラブルなくお引渡しできました。 ⭐事例②：駐車場の境界トラブルで売却が進まないと思っていたケース 〜専門家のアドバイスで“告知不要”と判断され成約〜 ご相談👇「隣家と駐車場の境界で一度トラブルになった。売却できないのでは…？」 確認すると、・5年以上前のトラブル・双方が話し合い済み・その後は再発なし・公図・測量も問題なし → 「過去の単発トラブル」扱いで告知義務なし と判断。 売主様の不安は大きかったものの、実際は売却に影響しないレベルでした。 結果：通常通り売り出し、約3ヶ月で成約✨ ⭐事例③：隣人からの嫌がらせでストレスに… 〜内容を正しく整理し、説明することで安心して売却〜 ご相談👇「隣人から頻繁に小言を言われ精神的に疲れた…」「引っ越したいけど“問題物件”と思われないか不安」 内容を丁寧にヒアリングすると👇・隣人は特定の方のみ・管理会社に通報履歴あり・周囲の住民とは良好な関係・嫌がらせは“軽微”で法的トラブルではない → 「買主が知っておくべき可能性が高い」と判断し事実ベースで丁寧に説明する方向へ。 ・伝えるべきことはきちんと伝える・必要以上に不安を与えない伝え方を工夫・購入意思のある方へ優先案内 結果：6ヶ月で成約✨売主様も「もっと早く相談すれば良かった」と安心されました。 4️⃣ 近隣トラブルは売却価格に影響する？ 結論：場合によっては影響します。ただし「必ず値下げ必要」というわけではありません。 影響が出やすいケース ・現在もトラブルが続いている・管理組合・警察・自治会に記録が残っている・購入後も再発する可能性が高い ほとんど影響しないケース ・過去の軽微なトラブル・解決済みで再発の可能性が低い・単発で終わり、記録も残っていない・売却後の生活に支障がない程度の内容 価格調整の有無は「どの程度の問題なのか」ここを冷静に判断することが大切です。 5️⃣ トラブルのある物件をスムーズに売る3つのポイント ✅① 情報を整理して“伝えるべきこと”を明確にする 感情的な表現ではなく、事実ベースでまとめると買主の不安が大きく減ります。 例：❌「すごく困ってます」⭕「月に1回程度、深夜に生活音が気になります」 ✅② ターゲットを変えて販売する 実は、購入層によって“気にするポイント”が違います。 ・ファミリー層は音や近隣を気にする傾向・投資家層は「利回り重視」で気にしないことも・単身者は生活スタイルとの相性次第 販売対象を変えることでスムーズに売れるケースが本当に多いです✨ ✅③ 問題点より“魅力”をしっかり打ち出す トラブルがあるからといって物件の魅力がゼロになるわけではありません。 ・築浅・設備アップグレード・立地の良さ・広い間取り・駐車場2台・リフォーム済み 魅力をしっかり伝えることで購入希望者の目線は大きく変わります。 6️⃣ 【浦添市エリア】で特に多い近隣トラブルとは？ 当店でよく相談いただく内容はこちら👇 ・マンションの騒音（特に子どもの足音）・ゴミ置き場の管理トラブル・駐車場の軽微な接触や区画の誤使用・隣家の植木・越境・マンションのペット飼育ルール違反 沖縄は「人との距離が近い文化」もあり、お互いの生活が近い分、小さなストレスが積み重なりやすい特徴があります。 7️⃣ ハウスドゥができるサポート ハウスドゥ サンパーク通り浦添では、近隣トラブルが理由の売却も数多く対応しています。 ✔ 告知義務が必要かどうかの判断 ✔ トラブル内容の整理 ✔ 買主への説明サポート ✔ 売却戦略（ターゲット変更・価格調整）の提案 ✔ 専門家（司法書士・弁護士）の紹介 ✔ ストレスを減らす売却スケジュールの提案 難しい内容こそ、プロが介入するとスムーズに進みます。 🔚 まとめ 近隣トラブルがあっても物件は売れます！ 大切なのは👇・事実関係を正しく整理する・必要な部分だけを適切に告知する・売り方を工夫する・不安を一人で抱え込まないこと 「もう限界…」「でも、こんな状況で売却できるの？」そんな方こそ、ぜひ一度ご相談ください。 ハウスドゥ サンパーク通り浦添があなたの味方になり、責任を持ってサポートします😊 📝 お問い合わせはこちら 📩 ハウスドゥ サンパーク通り浦添店🏠 沖縄県浦添市城間4丁目6-2📞 098-876-5454👉 「浦添市 不動産売却」で検索 or 下記フォームからもOK！ 🌈 あなたの大切な不動産を、いちばん良い形で次の方へつなげるために。ハウスドゥが全力でサポートいたします😊 ＼ 無料査定はこちら ／ 相談だけでもOK！秘密厳守！沖縄の不動産売却は当社にお任せください！ 【無料】売却査定はこちら  【無料】電話相談はこちら

こんにちは！ハウスドゥ サンパーク通り浦添です😊 「階ごとに所有者が違う」──そんな特殊な不動産でも、正しく整理し、買主様の不安を一つずつ解消していくことでスムーズな売却につながります。 今回は、浦添市前田エリアで「土地1筆＋2階部分のみ」を売却した特別なケースをご紹介します。複数の所有者が関わる複雑な条件でも、情報の可視化と調整を丁寧に行うことで無事ご成約に至りました。 「同じように複雑な不動産をどう売ればいいかわからない…」と悩む方の参考になる内容です✨ 🏡 物件概要 所在地： 浦添市前田 土地面積： 145.56坪（1筆） 建物： 1989年築・鉄筋コンクリート造3階建 販売対象： 2階部分のみ 専有面積： 108.76㎡ 間取り： 4LDK その他： 別階所有者（1階・3階）からの 借地料収入あり 敷地内に 駐車場収入あり 今回はいわゆる「土地区分所有建物」で、土地は共有、建物は階ごとに所有者が違うという、沖縄では時折見られる特殊形態の不動産でした。 🧩【図解】物件構造と所有関係（イメージ） ┌──────────────────────────────┐ │　　　　　　　＜土地：145.56坪＞　　　　　　　　　　　 │ │　┌────────────────────────┐ │ │　│　 3階：別所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　│ │ │　├────────────────────────┤ │ │　│　 2階：★今回の売却対象部分（108.76㎡ /4LDK）　　│ │ │　├────────────────────────┤ │ │　│　 1階：別所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　 │ │ │　└────────────────────────┘ │ │　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 │ │　※敷地の一部に駐車場スペース（収益あり）　　　　　　│ └──────────────────────────────┘ 土地全体は1筆だが、建物の各階が別所有 という、一般の方には理解が難しい状態でした。 🎯 売却が難しかった理由 今回の物件が“通常の中古戸建・中古マンション売却”と大きく異なるポイントは以下の3つです。 ① 1階・3階が別所有で「2階部分だけ売却」という特殊性 購入希望者から最も多かった声は、 「建物の一部だけ所有するってどういう仕組み？」「あとからトラブルにならない？」 という“制度への不安”でした。 普段目にする不動産ではないため、所有関係を理解しづらい＝購入判断に迷いが生じるという課題がありました。 ② 借地料の取り決めが曖昧で、不安を与えていた 1階・3階の所有者は、土地所有者に対して借地料を支払っていましたが、「金額」「支払方法」「更新タイミング」「負担割合」が明確ではなく、書面化もされていませんでした。 そのため購入検討者は、 毎月の収入は確実なのか？ 今後減額や滞納のリスクは？ 契約を引き継げるのか？ などを不安に感じ、購入を躊躇されることが多い状況でした。 ③ 一般媒介で複数業者が販売 → 説明が統一されず、買主に混乱 当初は「一般媒介」で複数の不動産会社が販売を行っていました。 しかし、扱う会社ごとに 説明が少しずつ違う 所有関係が曖昧なまま情報公開 専門知識を持つ担当者が限られていた などの問題があり、買主様が正しい情報にたどり着けない状態となっていました。 結果として、問い合わせはあるものの、なかなか次のステップへ進まない状況が続いていました。 🔍 ハウスドゥが行った “課題解決ステップ” 特殊な不動産の販売に必要なのは「情報の整理」と「不安の見える化」です。 私たちは次のステップで売却成功へ導きました✨ 📝 Step1：所有関係・権利関係を徹底整理 まずは 土地と建物の所有者・権利範囲を図表化し、買主様にもわかる形へ整理。 土地は共有 1階・3階は別所有 2階部分が今回の販売対象 借地料の流れ 駐車場収入の仕組み これらを文章と図で「一目でわかる状態」にまとめることで、購入者の理解が大きく進みました。 💬 Step2：関係者との協議・借地料ルールの明文化 売主様・別階所有者様と調整を行い、曖昧だった借地料について 毎月の金額 支払期日 今後の運用 引き継ぎに関する取り決め などを確認。可能な範囲で書面化し、買主様に安心していただける状態へ整備しました。 📣 Step3：説明の一本化（専任媒介へ切り替え） 情報が複雑な不動産では、複数業者がバラバラに説明すると混乱を招きます。 そのため売主様と相談のうえ、専任媒介へ切り替えしていただきました。 これにより、 説明が統一される 専門的な情報を深く伝えやすくなる 問い合わせ〜案内〜契約の流れがスムーズに といったメリットが発生し、購入希望者の離脱が大きく減少しました。 📐 Step4：購入後のイメージを明確化 購入希望者にとって重要なのは、 「実際に何ができて、どこまでが自分の権利なのか？」 というイメージです。 そのため私たちは、 固定資産税の説明 修繕費の分担イメージ 将来の増築・リフォームの可能性 収益（借地料・駐車場）のシミュレーション 管理方法のアドバイス などを丁寧に説明し、不安を一つずつ解消。 結果として、内見後の離脱がほぼゼロになり、具体的な商談へ繋がりました。 🎉 成約の決め手 今回のご成約の最大のポイントは、 🔸「情報の質」を高めたことで、買主様が安心できた という点に尽きます。 権利関係の整理 借地料ルールの明確化 収益の説明 購入後のリスク説明 リフォーム・活用方法の提案 これらが揃うことで、買主様は 「特殊な物件だけど、整理されていてわかりやすい」「収益もあり、条件が明確なので安心して購入できる」 と判断され、スムーズにご成約いただくことができました。 📌 売主様へのメッセージ 今回のように、所有関係が複雑な不動産は、売却が難しいと思われがちです。 しかし、 ✔ 正しい情報の整理✔ 関係者との調整✔ 買主様への丁寧な説明✔ 専任媒介による一元管理 これらをしっかり行うことで、トラブルなく売却が可能です。 特殊な不動産こそ、専門的な知識と経験が必要です🏡✨ 📞 浦添市で特殊不動産の売却なら ハウスドゥ サンパーク通り浦添では、 土地1筆＋一部建物の売却 借地権付き不動産 親族間共有名義 増築未登記 古家付き土地 相続で複雑化した不動産 など、一般の中古物件より難易度の高い案件のサポートも多数対応しております。 「他社で断られた」「どう売っていいかわからない」そんなご相談も大歓迎です✨ 📝 お問い合わせはこちら 📩 ハウスドゥ サンパーク通り浦添店🏠 沖縄県浦添市城間4丁目6-2📞 098-876-5454👉 「浦添市 不動産売却」で検索 or 下記フォームからもOK！ 🌈 あなたの大切な不動産を、いちばん良い形で次の方へつなげるために。ハウスドゥが全力でサポートいたします😊 ＼ 無料査定はこちら ／ 相談だけでもOK！秘密厳守！沖縄の不動産売却は当社にお任せください！ 【無料】売却査定はこちら  【無料】電話相談はこちら

こんにちは！ハウスドゥ サンパーク通り浦添です😊 近年、浦添市でも「親から不動産を相続したけれど、何から始めればいい？」「相続不動産にいくら費用がかかるの？」というご相談が急増しています。 相続した不動産には、相続登記・管理費・固定資産税・解体費・売却時の仲介手数料・税金など、さまざまな費用が発生します。 この記事では、浦添市の不動産相場に基づいて、相続不動産に必要な費用の全体像を、図解やイラスト風の説明つきでわかりやすく解説します。 ✔ 相続不動産の費用が知りたい✔ 浦添市で相続した空き家・土地の売却を検討している✔ 相続登記や専門家紹介もまとめて相談したいという方に役立つ内容です。 📌【図解イメージ】相続不動産の費用はこう流れる！ 🖼 イラスト風｜相続不動産の費用フロー 🎁【相続発生】　　↓（戸籍収集・遺産分割） 📝【①相続登記（司法書士）】　・名義変更費用（約5〜15万円）　　↓ 🏚【②維持費・管理費】　・固定資産税（浦添市6〜15万円/年）・草刈り、シロアリ、管理費　　↓ 🏡【③売却準備】　・解体費（木造3～5万/坪）・測量（20〜60万円）・残置物処分（5〜20万円）　　↓ 💴【④売却時の費用】　・仲介手数料（売却価格×3％＋6万円＋税）　　↓ 📤【⑤売却後の税金】　・譲渡所得税（3,000万円控除あり） ➡ このように「相続 → 管理 → 売却 → 税金」の各段階で費用が発生します！ 📊【まとめ表】相続不動産の費用（浦添市相場版） 費用の種類浦添市の相場必要なタイミング相続登記（司法書士）5〜15万円相続後3年以内仲介手数料売却価格×3％＋6万円＋税売却時解体費用木造：3〜5万円/坪、RC：6〜9万円/坪更地にする場合測量費用20〜60万円境界が不明・古い土地残置物処分5〜20万円空き家整理時固定資産税年6〜15万円所有中ずっと譲渡所得税利益が出た場合のみ売却時 📝① 相続登記の費用（義務化） 2024年4月から相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に名義変更をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。 ■ 浦添市の相続登記費用の一般目安 登録免許税：不動産1件ごと1,000円 司法書士報酬：5〜15万円 📌 ハウスドゥでは司法書士事務所のをご紹介も可能です！ 🏚② 相続後にかかる維持費（固定資産税・管理費） 相続した不動産をすぐに売らない場合、維持費が継続して発生します。 📌 固定資産税（浦添市目安） マンション・戸建：年6〜15万円 土地のみ：地目・評価額により変動 空き家は加算税がかかるケースも 放置すると、老朽化により「特定空き家」に指定され、固定資産税が最大6倍になる可能性もあります。 🏗③ 売却準備でかかる費用（解体・測量・残置物処分） ■ 1）解体費用（浦添市相場） 木造：3〜5万円/坪 鉄骨（S造）：4〜7万円/坪 RC造：6〜9万円/坪 例：30坪木造 → 約90〜150万円 🖼 イラスト風｜解体費用のイメージ建物の広さ（坪数）　× 構造（木造/鉄骨/RC）　× アスベストの有無＝ 解体の総費用が決まる ■ 2）測量費用（境界が不明な土地） 古い土地、親世代の時代に購入した土地は境界が曖昧なケースが多く、測量が必要になる場合があります。 20〜60万円（浦添市相場） 分筆が必要な場合は追加費用 ■ 3）残置物処分 5〜20万円（一般的な家） 荷物が多い場合は30万円以上の例も 🏡④ 売却時にかかる費用（仲介手数料） もっとも一般的な費用が仲介手数料です。 ■ 仲介手数料の上限（法律で決まっている） 売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税 （例）浦添市の平均マンション価格 3,000万円→ 仲介手数料：96万円＋税 💴⑤ 売却後にかかる税金（相続空き家3,000万円控除あり） ■ 1）譲渡所得税とは？ 売却益（利益）が出た場合に発生する税金です。 ■ 2）相続空き家の3,000万円控除 ✔ 相続した空き家の売却には超強力な控除あり！ 条件を満たすと…売却益から3,000万円控除→ 税金が “ほぼゼロ” になるケースも多数！ 浦添市では空き家問題が増加しており、この特例の利用者が増えています。 📚【ケース別】相続不動産の費用シミュレーション（浦添市版） 📌 ケース①：築40年の戸建（浦添市内）を相続 → 更地にして売却する場合 相続登記：10万円 解体費（30坪木造）：120万円 残置物処分：15万円 仲介手数料（2,500万円で売却）：約81万円 合計：約226万円 📌 ケース②：マンションを相続 → そのまま売却する場合 相続登記：8万円 維持費（管理費など）：月1〜2万円 仲介手数料（3,000万円）：約96万円 合計：約110万円＋維持費 🧭【まとめ】相続不動産の費用はケースごとに大きく変わります 相続した不動産は、建物の状態・土地の形状・相続人の状況などによって、必要な費用が大きく変わります。 特に浦添市は、地形や道路付け、建物構造がエリアによって大きく異なるため、現地調査＋無料査定のセットがおすすめです。 🏡 ハウスドゥ サンパーク通り浦添ができること 無料査定 相続不動産の売却プラン作成 司法書士・税理士の紹介 解体・測量見積もりの手配 空き家の利活用提案 相続した不動産、まずは相談するところから始めませんか？ 📩 ハウスドゥ サンパーク通り浦添店🏠 沖縄県浦添市城間4丁目6-2📞 098-876-5454👉 「浦添市 不動産売却」で検索 or 下記フォームからもOK！ 🌈 あなたの大切な不動産を、いちばん良い形で次の方へつなげるために。ハウスドゥが全力でサポートいたします😊 ＼お持ちの物件の価値をチェック！／ 無料査定はこちらから