こんにちは！ハウスドゥ サンパーク通り浦添です😊
「階ごとに所有者が違う」──そんな特殊な不動産でも、正しく整理し、買主様の不安を一つずつ解消していくことでスムーズな売却につながります。
今回は、浦添市前田エリアで「土地1筆＋2階部分のみ」を売却した特別なケースをご紹介します。複数の所有者が関わる複雑な条件でも、情報の可視化と調整を丁寧に行うことで無事ご成約に至りました。
「同じように複雑な不動産をどう売ればいいかわからない…」と悩む方の参考になる内容です✨
🏡 物件概要
- 所在地： 浦添市前田
- 土地面積： 145.56坪（1筆）
- 建物： 1989年築・鉄筋コンクリート造3階建
- 販売対象： 2階部分のみ
- 専有面積： 108.76㎡
- 間取り： 4LDK
- その他：
- 別階所有者（1階・3階）からの 借地料収入あり
- 敷地内に 駐車場収入あり
今回はいわゆる「土地区分所有建物」で、土地は共有、建物は階ごとに所有者が違うという、沖縄では時折見られる特殊形態の不動産でした。
🧩【図解】物件構造と所有関係（イメージ）
┌──────────────────────────────┐
│ ＜土地：145.56坪＞ │
│ ┌────────────────────────┐ │
│ │ 3階：別所有 │ │
│ ├────────────────────────┤ │
│ │ 2階：★今回の売却対象部分（108.76㎡ /4LDK） │ │
│ ├────────────────────────┤ │
│ │ 1階：別所有 │ │
│ └────────────────────────┘ │
│ │
│ ※敷地の一部に駐車場スペース（収益あり） │
└──────────────────────────────┘
土地全体は1筆だが、建物の各階が別所有 という、一般の方には理解が難しい状態でした。
🎯 売却が難しかった理由
今回の物件が“通常の中古戸建・中古マンション売却”と大きく異なるポイントは以下の3つです。
① 1階・3階が別所有で「2階部分だけ売却」という特殊性
購入希望者から最も多かった声は、
「建物の一部だけ所有するってどういう仕組み？」
「あとからトラブルにならない？」
という“制度への不安”でした。
普段目にする不動産ではないため、所有関係を理解しづらい＝購入判断に迷いが生じるという課題がありました。
② 借地料の取り決めが曖昧で、不安を与えていた
1階・3階の所有者は、土地所有者に対して借地料を支払っていましたが、
「金額」「支払方法」「更新タイミング」「負担割合」が明確ではなく、書面化もされていませんでした。
そのため購入検討者は、
- 毎月の収入は確実なのか？
- 今後減額や滞納のリスクは？
- 契約を引き継げるのか？
などを不安に感じ、購入を躊躇されることが多い状況でした。
③ 一般媒介で複数業者が販売 → 説明が統一されず、買主に混乱
当初は「一般媒介」で複数の不動産会社が販売を行っていました。
しかし、扱う会社ごとに
- 説明が少しずつ違う
- 所有関係が曖昧なまま情報公開
- 専門知識を持つ担当者が限られていた
などの問題があり、
買主様が正しい情報にたどり着けない状態となっていました。
結果として、問い合わせはあるものの、なかなか次のステップへ進まない状況が続いていました。
🔍 ハウスドゥが行った “課題解決ステップ”
特殊な不動産の販売に必要なのは「情報の整理」と「不安の見える化」です。
私たちは次のステップで売却成功へ導きました✨
📝 Step1：所有関係・権利関係を徹底整理
まずは 土地と建物の所有者・権利範囲を図表化し、買主様にもわかる形へ整理。
- 土地は共有
- 1階・3階は別所有
- 2階部分が今回の販売対象
- 借地料の流れ
- 駐車場収入の仕組み
これらを文章と図で「一目でわかる状態」にまとめることで、購入者の理解が大きく進みました。
💬 Step2：関係者との協議・借地料ルールの明文化
売主様・別階所有者様と調整を行い、曖昧だった借地料について
- 毎月の金額
- 支払期日
- 今後の運用
- 引き継ぎに関する取り決め
などを確認。
可能な範囲で書面化し、買主様に安心していただける状態へ整備しました。
📣 Step3：説明の一本化（専任媒介へ切り替え）
情報が複雑な不動産では、複数業者がバラバラに説明すると混乱を招きます。
そのため売主様と相談のうえ、専任媒介へ切り替えしていただきました。
これにより、
- 説明が統一される
- 専門的な情報を深く伝えやすくなる
- 問い合わせ〜案内〜契約の流れがスムーズに
といったメリットが発生し、購入希望者の離脱が大きく減少しました。
📐 Step4：購入後のイメージを明確化
購入希望者にとって重要なのは、
「実際に何ができて、どこまでが自分の権利なのか？」
というイメージです。
そのため私たちは、
- 固定資産税の説明
- 修繕費の分担イメージ
- 将来の増築・リフォームの可能性
- 収益（借地料・駐車場）のシミュレーション
- 管理方法のアドバイス
などを丁寧に説明し、不安を一つずつ解消。
結果として、内見後の離脱がほぼゼロになり、具体的な商談へ繋がりました。
🎉 成約の決め手
今回のご成約の最大のポイントは、
🔸「情報の質」を高めたことで、買主様が安心できた
という点に尽きます。
- 権利関係の整理
- 借地料ルールの明確化
- 収益の説明
- 購入後のリスク説明
- リフォーム・活用方法の提案
これらが揃うことで、買主様は
「特殊な物件だけど、整理されていてわかりやすい」
「収益もあり、条件が明確なので安心して購入できる」
と判断され、スムーズにご成約いただくことができました。
📌 売主様へのメッセージ
今回のように、所有関係が複雑な不動産は、売却が難しいと思われがちです。
しかし、
✔ 正しい情報の整理
✔ 関係者との調整
✔ 買主様への丁寧な説明
✔ 専任媒介による一元管理
これらをしっかり行うことで、トラブルなく売却が可能です。
特殊な不動産こそ、専門的な知識と経験が必要です🏡✨
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ハウスドゥ サンパーク通り浦添では、
- 土地1筆＋一部建物の売却
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